Ulaganje u nekretnine

Kada poslovni subjekt u svojoj imovini drži nekretnine poput zemljišta i zgrade, dijela zgrade ili oboje, s namjerom ostvarivanja prihoda od najma, porasta tržišne vrijednosti ili oboje takva imovina klasificira se pod imovinom vezanom uz ulaganjem u nekretnine. Takva namjena ulaganja u nekretnine različita je od namjene nekretnina koje poduzeće ima u svojoj imovini kako bi nekretnine koristio prilikom obavljanja redovitih poslovnih aktivnosti, pa je u skladu s time različit i računovodstveni tretman takve imovne subjekta. 

Prilikom nabave nekretnine i prikazivanje iste u imovini poslovnog subjekta, potrebno je odrediti njezinu namjenu. 

U kontekstu nekretnina, prema kriteriju njihove namjene, možemo razlikovati tri kategorije nekretnina koje se iskazuju u bilančnim pozicijama. To su:

1. Nekretnine koje su dio dugotrajne imovine – građevinski objekti
2. Ulaganje u nekretnine
3. Zalihe 

Ovdje ćemo se fokusirati na definiranje druge točke ove podjele tj. ulaganja u nekretnine. Ulaganje u nekretnine podrazumijeva sve one nekretnine (poput zemljišta ili zgrade, dijela zgrade ili oboje) koje poslovni subjekt (vlasnik ili najmoprimatelj  u  financijskom  najmu) drži s namjerom ostvarivanja prihoda od najma, porasta tržišne vrijednosti ili oboje, a ne radi njihova korištenja u proizvodnji ili ponudi roba i usluga ili u administrativne svrhe ili s ciljem prodaje u sklopu redovnog poslovanja.

S obzirom na osnovni kriterij klasificiranja određene nekretnine kao ulaganje u nekretnine, a koji podrazumijeva namjeru iznajmljivanja te nekretnine s ciljem ostvarivanja prihoda od najma, držanje nekretnine u cilju porasta njezine tržišne cijene ili oboje, navedeni su primjeri ulaganja u nekretnine:

1. zemljište u posjedu radi dugoročnog povećanja vrijednosti kapitala, a ne radi kratkoročne prodaje u okviru redovnog poslovanja.
2. zemljište u posjedu za trenutačno neodređenu buduću svrhu. (Ako subjekt nije odredio hoće li se zemljištem koristiti kao nekretninom kojom se koristi vlasnik ili za kratkoročnu prodaju u okviru redovnog poslovanja, zemljište se smatra nekretninom u posjedu radi povećanja vrijednosti kapitala.)
3. zgrada u vlasništvu subjekta (ili imovina s pravom uporabe povezana sa zgradom koju drži subjekt) i dana u najam na temelju jednog ili više ugovora o poslovnom najmu;
4. rada koja je prazna, ali se drži u posjedu radi davanja u najam na temelju jednog ili više ugovora o poslovnom najmu.
5. nekretnine u izgradnji ili u razvoju za buduću uporabu kao ulaganja u nekretnine.

Kao ulaganje u nekretnine klasificiraju se sve nekretnine koje se daju u najam, bez obzira je li svrha najma stanovanje ili obavljanje djelatnosti najmoprimca te bez obzira iznajmljuju li se fizičkim osobama. Tako se u računovodstvenom smislu te nekretnine vode prema zahtjevima HSFI-ja 7 ili MRS-a 40, osim ako se iste ne iznajmljuju zaposlenicima. Tada je riječ o nekretnini kojom se koristi poslovni subjekt pa se ista klasificira prema zahtjevima HSFI-ja 6 odnosno MRS-a 16.

Ulaganje u nekretnine priznaje se kao imovina samo i isključivo u slučaju:

a) kada je vjerojatno da će buduća ekonomska korist povezana s ulaganjem u nekretnine pripadati poduzetniku 

b) kada je cijenu ulaganja u nekretnine moguće pouzdano izmjeriti.

Dakle, poslovni subjekt vrednuje svoje troškove ulaganja u nekretnine u vrijeme kada su nastali. Ovi troškovi uključuju početne troškove nastale prilikom stjecanja ulaganja u nekretnine i naknadno nastale troškove nadogradnje, zamjene dijela nekretnine ili popravka nekretnine. 

Sukladno tome, poslovni subjekt u knjigovodstvenu vrijednost ulaganja u nekretnine ne priznaje troškove svakodnevnog servisiranja (tekućeg održavanja imovine), u što spadaju troškovi rada i potrošnog materijala te troškovi zamjene manjih dijelova takve nekretnine već se ti troškovi priznaju kao rashod u razdoblju nastanka te prezentiraju u računu dobiti i gubitka razdoblja u kojemu su nastali. Svrha ovih izdataka se često opisuje kao “popravci i održavanje” nekretnine.  

Ulaganje u nekretnine prestaje se priznavati, odnosno isključuje se iz bilance prilikom otuđenja ili kod konačnog povlačenja ulaganja u nekretnine iz upotrebe i bez očekivanja bilo kakve buduće ekonomske koristi od otuđenja. Dva su načina otuđenja ulaganja u nekretninu – prodaja ili ulazak u financijski najam. Rashodi ili prihodi nastali iz povlačenja ili otuđenja ulaganja u nekretninu priznaju se na neto-osnovi, u skladu s HSFI-om 15 –Prihodi i HSFI-om 16 –Rashodi. Naknada od trećih osoba za ulaganja u nekretninu čija je vrijednost umanjena, izgubljena ili od kojih se odustalo, treba se priznavati u računu dobiti i gubitka kada naknada postane potraživanje.

Ulaganje u nekretnine početno se mjeri po trošku nabave. U početno mjerenje trebaju se uključiti i transakcijski troškovi. Trošak ulaganja u nekretnine uključuje kupovnu cijenu i sve povezane izravne troškove kao što su profesionalne naknade za pravne usluge, porez na prijenos nekretnina i ostali transakcijski troškovi. Trošak ulaganja u nekretnine koje je poduzetnik sam izgradio je trošak nabave na datum završetka izgradnje ili obnove te do tog datume poduzetnik primjenjuje standarde prema dugotrajnoj imovini, odnosno HSFI 6 ili MRS 16. 

Kao model naknadnog mjerenja poslovni subjekt može primjenjivati ili model troška ili model fer vrijednosti, a o čemu ovisi i daljnji računovodstveni, odnosno porezni tretman ulaganja u nekretnine. Odabrani računovodstveni tretman poslovni subjekt mora primjenjivati na sva svoja ulaganja u nekretnine, a odabrani tretman može se promijeniti ako bi promjena rezultirala prikladnijom prezentacijom transakcija. 

Poslovni subjekt koji kod naknadnog vrednovanja ulaganja u nekretnine kao računovodstvenu politiku odabere metodu troška nabave, vrijednost građevinskih objekata iskazuje prema nabavnoj vrijednosti umanjenoj za akumuliranu amortizaciju i akumulirane gubitke od umanjena. Prilikom obračuna amortizacije primjenjuje se linearna metoda, metoda opadajućeg salda ili funkcionalna metoda. Ipak, vrijednost zemljišta evidentira se odvojeno od vrijednosti građevinskog dijela nekretnine jer zemljište ne podliježe obračunu amortizacije, dok se građevinski dio amortizira kroz procijenjeni vijek trajanja u skladu sa važećim Zakonom o porez na dobit.

Fer vrijednost ulaganja u nekretnine označava cijenu koja bi bila ostvarena prodajom neke stavke imovine ili plaćena za prijenos neke obveze u urednoj transakciji među tržišnim sudionicima na datum mjerenja te poslovni subjekti koji su prilikom naknadnog mjerenja ulaganja u nekretnine odabrali ovu metodu moraju sva svoja ulaganja u nekretnine naknadno mjeriti po tom modelu. Dobit ili gubitak koji nastane iz promjene fer vrijednosti ulaganja u nekretnine priznaje se u dobit ili gubitak u razdoblju nastanka. To znači da će, u slučaju porasta tržišnih cijena ulaganja u nekretnine, poslovni subjekt morati iskazati prihode od povećanja vrijednosti ulaganja u nekretnine, odnosno u slučaju smanjenja njihovih cijena na tržištu, morat će iskazati njihove rashode. Procjena fer vrijednosti mora se temeljiti na svim raspoloživim tržišnim informacijama na datum mjerenja, odnosno financijskog izvještavanja. Najpouzdanija metoda procjene fer vrijednosti jest trenutna tržišna cijena te nekretnine na aktivnom tržištu. 

Nekretnine koje poslovni subjekt drži s ciljem ostvarivanja prihoda od najma i/ili povećanja njihove kapitalne vrijednosti klasificiraju se kao ulaganja u nekretnine te se na njih odnose HSFI 7 i MRS 40. Ove nekretnine evidentiraju se računovodstveno i porezno prema metodi troška nabave ili metodi fer vrijednosti zavisno koju od odabrane dvije metode je poslovni subjekt propisao u svojim računovodstvenim politika.